建设工程价款优先受偿权作为法律赋予建设工程施工承包人的一项法定权利，也是项目融资、建设工程实施以及处理价款争议问题时必备应考虑的内容。本文结合自身深耕建工行业的实践经验以及从律师的视角围绕建设工程价款优先受偿权的行使进行体系化论述和交流。
优先权的成立，是优先权行使的前提条件，亦是解决权利冲突的基础。因此优先权的成立和行使条件是两个不同的概念，不能混为一谈，同一而论。优先权由法律直接规定，其成立时间是以优先权成立或优先权产生的法律事实发生日期为准，时间点与债权发生的时间点相同。其成立早于行使时间。
建设工程的特殊性，承包人履行合同义务是将劳动和建筑材料物化到建筑工程，其享有完成建筑工程的部分或全部的特定的财产权，是享有优先权的前提。因此，应以建造行为合法依约结束之时，认定建设工程价款优先受偿权的成立，而且亦包括因发包人原因导致工程停建，承包人的合同义务被迫停止履行。则该情况同应得到保护。
建设工程价款优先受偿权具有担保物权的特点。其虽与债权同步，但行使是应在债权未获满足之时，即债权不仅存在，且支付已届履行期间时，承包人关于工程款支付的请求才能得到支持，承包人此时主张优先权才有现实的意义。因此2018年《建工司法解释》、2021年《新建工司法解释》均将优先权行使时间确定为自发包人应当给付工程价款之日，结合了建设工程实际情况，更好的保护承包人的利益。
2021年《建工司法解释》第35条 与发包人订立建设工程施工合同的承包人，依据民法典第八百零七条的规定请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。
本条的承包人应作狭义解释，仅指建设工程施工合同的承包人，不应包括勘察合同与设计合同。因此，承包人是工程价款优先受偿权的权利主体。勘察、设计、监理人不享有工程价款优先权，但在各种工程总承包模式中，合同中约定设计费甚至勘察费应属于工程款的范围，而且一般与工程价款同时结算、同时支付，则承包人可以就相关费用主张优先权。
挂靠人在具备一定条件下，享有工程价款优先受偿权。如发包人明知挂靠事实，被挂靠人仅为名义上的合同相对方，则认为挂靠人与发包人之间建立了直接的建设工程合同关系，挂靠人取得承包人的法律地位，具有主张优先受偿权的主体资格。
装饰装修工程的承包人有条件享有工程价款优先受偿权。2021年《建工司法解释》第37条装饰装修工程具备折价或者拍卖条件，装饰装修工程的承包人请求工程价款就该装饰装修工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。本条装饰装修工程的发包人既指建筑物的所有权人，也指依法依约取得建筑物使用权的使用权人；装饰装修工程应具备折价或者拍卖条件；权利范围仅限于因装饰装修而使该建筑物增加的价值范围。需要说明的是，家庭居室装饰装修的承包人不享有工程价款优先受偿权。
2018年《建工司法解释二》第21条 承包人建设工程价款优先受偿的范围依照国务院有关行政主管部门关于建设工程价款范围的规定确定。承包人就逾期支付建设工程价款的利息、违约金、损害赔偿金等主张优先受偿的，人民法院不予支持。首次明确建设工程价款均可就建设工程折价或者拍卖的价款优先受偿。关于建设工程价款的范围，依照国务院行政主管部门的现行规定确定。
2021年《建工司法解释》沿用2018年司法解释该条的规定。常用的规定是，根据住建部、财政部《建筑安装工程费用项目组成》第一条 建筑安装工程费用项目按费用构成要素组成为人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费、利润、规费和税金。二是原建设部《建设工程施工发包与承包价格管理暂定办法》第五条工程价格由成本（直接成本、间接成本）、利润（酬金）和税金构成。二者表述不同，但内涵基本相同。因此，目前建设工程价款优先受偿的范围包括人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费、利润、规费和税金。如果后续上述规定对工程费用组成发生变化，依据司法解释规定，则该范围亦会相应发生变化。
根据该条规定，利息、违约金、损害赔偿金等不能优先受偿。
实践中，对于工程质量保证金以及实现建设工程价款优先受偿权的费用亦不能作为优先权的行使范围。
建设工程价款优先受偿权行使时间的法律依据：《民法典》第八百零七条（原合同法286条）规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”。
2002年6月11日，最高人民法院制定下发了《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第四条规定：“建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。”
最高人民法院在原《建设工程司法解释（二）》（法释〔2018〕20号）第二十二条规定：“承包人行使建设工程价款的优先受偿权的期限为六个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。”
《民法典》颁布实施后，配套的新《建设工程司法解释（一）》（法释〔2020〕25号）第四十一条规定：“承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，但最长不得超过十八个月，自发包人应当给付工程价款之日起算。”
以上法律规定对应当给付建设工程价款之日确定行使时间的司法实践：
1、有约定从约定。如结算协议约定的付款日为工程价款优先受偿权的行使起算时间；且认为建设工程款优先受偿权的行使期限属于除斥期间，承包人需在法定期限内通过诉讼的方式予以主张。
2、没有约定或约定不明，提交结算文件之日确定行使时间。
3、合同非正常解除或终止履行。（2021）最高法民终1053号判决中，一审法院认为案涉工程是未完工程不适用“工程竣工之日”确定优先权期限，至诉讼时，工程仍未转移交付，故到起诉时还未过优先受偿权的期限。因此，对于双方协商一致解除合同并在协议中约定结算款支付日期的，应当以协议约定的结算款支付日期作为应付款日期，开始计算工程价款优先权期限。若未达成协议、未约定或约定不明情况下，将应当以合同解除之日、实际工程移交之日作为应当给付工程款之日。
《全国民事审判工作会议纪要》（法办[2011]442号）第四部分“关于建设工程合同纠纷案件”第2条“关于建设工程价款优先受偿权问题”后段也规定：“如果建设工程合同由于发包人原因解除或者终止履行，承包人行使建设工程优先受偿权的期限自合同解除或者终止履行之日计算”。
建设工程价款优先受偿权的行使仅作为建工实务涉及的冰山一角，在此作简单交流。而建工行业涉及工程的专业知识纷繁复杂，如何将技术问题转化成法律问题，将法律问题再回归到技术问题，根本性解决企业面临的各种疑难问题以及维护企业利益，保障企业长远稳定发展，是建工从业人员以及建工法律服务人员不懈努力的方向。
1999年《中华人民共和国合同法》第286条 首次确立建设工程价款优先受偿权制度，赋予承包人工程价款债权优先受偿的权利，目的是对农民工等建筑工人的工资权益予以优先保护。
2002年最高院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》确立了价款优先受偿权的权利范围、权利主张时限以及权利主张冲突时的顺位。
2019年《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第17条至23条对建设工程价款优先受偿权的权利主张、权利行使均进行了细化规定。
2021年《中华人民共和国民法典》807条基本延续了《合同法》286条。
2021年《最高人民法院新建设工程施工合同司法解释（一）》在2019司法解释基础上进一步细化、完善，对装修工程优先权的行使条件和行使对象进行了细化、优先权行使期限由6个月延长为18个月。
《合同法》第286条规定：发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付。发包人逾期不支付的，除按照工程性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或拍卖的价款优先受偿。
(2002年6月11日最高人民法院审判委员会第1225次会议通过)
你院沪高法[2001]14号《关于合同法第286条理解与适用问题的请示》收悉。经研究，答复如下：
一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。
二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
三、建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。
四、建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。
五、本批复第一条至第三条自公布之日起施行，第四条自公布之日起六个月后施行。
《中华人民工合同民法典》（2021年1月1日实施）第807条发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。
《最高人民法院新建设工程施工合同司法解释（一）》（2021年1月1日实施）第37条 第三十七条装饰装修工程具备折价或者拍卖条件，装饰装修工程的承包人请求工程价款就该装饰装修工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。
第41条 承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，但最长不得超过十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。
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